facts: 1) 원고는 2018. 6. 17. 피고와 사이에 충북 청주시 서원구 C 지상 철근콘크리트조 슬라브지붕 5층 모텔건물(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다)을 2018. 6. 20.부터 2020. 6. 19.까지 보증금 70,000,000원, 월 차임 3,200,000원에 임차하기로 하는 상가건물 월세계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다)을 체결하면서, 그 특약사항으로 벌금 및 영업정지 등의 행정처분을 받은 경우 임차인(원고)은 임대인(피고)에게 손해배상 10,000,000원을 지불하기로 정하였다(이하 ‘이 사건 특약’이라 한다). 2) 원고는 피고에게 계약당일인 2018. 6. 17.경 계약금 10,000,000원, 2018. 6. 20. 잔금 60,000,000원 등 보증금 전액을 지급하였다. 3) 원고는 2020. 6. 19. 피고에게 이 사건 건물을 인도하였고, 이 사건 임대차계약은 2020. 6. 20. 기간만료로 종료되었다. 4) 한편 원고는 2019. 7. 14. 11:30경 이 사건 건물에서 청소년들에 대하여 이성혼숙을 하게 하였다가 적발되어 2020. 5. 21. 청주시 서원구청으로부터 영업정지 2개월에 갈음하는 과징금 부과처분을 받았다(이하 ‘이 사건 행정처분’이라 한다).