facts: 가. 교환계약의 체결
  1) 원고와 피고는 2018. 12. 13. 원고 소유 화성시 C 대 232㎡ 및 그 지상 다가구주택 건물(이하 ‘이 사건 화성시 C 토지 및 건물'이라 한다), 화성시 D 대 206.9㎡ 및 그 지상 단독주택 건물(이하 ‘이 사건 화성시 D 토지 및 건물'이라 하고, 화성시 소재 토지 및 건물을 통틀어 ‘이 사건 화성시 부동산'이라 한다)과 강원도 횡성군 E 임야 18,817㎡ 중 F 소유 2,000/7,364 지분 부분(이하 ‘이 사건 강원도 부동산 중 F 소유 지분'이라 한다) 을 교환하고, 피고가 원고에게 교환대금으로 10,000,000원을 2018. 12. 20. 지급하기로 하는 교환계약(이하 ‘이 사건 교환계약'이라 한다)을 체결하였다.
  2) 이 사건 교환계약 체결 당시 이 사건 화성시 C 토지 및 건물과 D 토지 및 건물에는 각 채권최고액 240,000,000원, 근저당권자 중소기업은행, 채무자 원고로 된 근저당권설정등기가 각 마쳐져 있었는데, 피고는 이 사건 화성시 부동산에 설정되어 있는 위 각 근저당권의 피담보채무(당시 각 200,000,000원으로 합계 400,000,000원)를 인수하고, 이 사건 화성시 C 건물에 대한 871,000,000원의 임대차보증금반환채무, 이 사건 화성시 D 건물에 대한 576,000,000원의 임대차보증금반환채무를 각 승계하기로 하였으며, 쌍방은 각자가 지정하는 사람에게 1회 더 매도인감을 발급하고, 이전 서류 일체는 각자가 지정하는 법무사에게 보관하기로 하였다.
  나. 이 사건 교환계약에 따른 의무 이행
  1) 원고는 이 사건 교환계약을 체결하고 4일 후인 2018. 12. 17. 피고에게 이 사건 화성시 C 토지 및 건물에 관하여 2018. 12. 14. 매매예약을 원인으로 한 소유권이전청구권 가등기를 마쳐주었고, 2019. 6. 26. 피고가 지정한 G에게 2019. 6. 3. 매매를 원인으로 위 가등기에 기하여 소유권이전의 본등기를 마쳐주었다.
  2) 또한, 원고는 2019. 1. 23. 피고에게 이 사건 화성시 D 토지 및 건물에 관하여 2019. 1. 22. 매매예약을 원인으로 한 소유권이전청구권 가등기를 마쳐주었고, 같은 날 위 가등기에 기한 권리는 피고가 지정한 H에게 양도되어 가등기권자가 H로 변경되었다.
  3) 피고는 이 사건 교환계약에서 정한 2018. 12. 20.이 지났음에도 원고에게 교환대금 10,000,000원을 지급하지 않았다.
  다. 이 사건 화성시 부동산 관련 채무의 변제
  1) 원고는 이 사건 화성시 C 토지 및 건물에 설정된 근저당권의 피담보채무인 원고의 중소기업은행에 대한 대출금채무의 원리금으로서 피고 앞으로 가등기가 마쳐진 시점인 2018. 12. 17. 이후부터 2019. 12.경까지 원리금 959,000원, 이자 5,316,605원, 원금 4,904,633원 합계 11,180,238원을 변제하였다.
  2) 또한, 원고는 이 사건 화성시 D 토지 및 건물에 설정된 근저당권의 피담보채무인 원고의 중소기업은행에 대한 대출금채무의 원리금으로서 피고 앞으로 가등기가 마쳐진 시점인 2019. 1. 23. 이후부터 2019. 12.경까지 합계 6,139,162원(= 4,973,298원 + 1,165,864원)을 변제하였다.
  3) 한편, 피고는 2019. 5. 28. 이 사건 화성시 C 건물 중 I호 임차인 J에게 임대차보증금과 경매비용으로 66,620,000원을, 2019. 6.경 같은 건물 중 K호 임차인 L에게 임대차보증금으로 38,966,000원을 각 반환하였고, 2019. 2. 21. 이 사건 화성시 D 건물 중 M호 임차인 N에게 임대차보증금으로 45,000,000원을 반환하였다.